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房地產開發企業要辦退稅?有則公告必須要知道

所屬分類:行業動態 | 發布日期:2017/07/25 |

 國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅有關問題的公告(國家稅務總局公告2016年第81號),以下簡稱“81號公告”。
       81號公告針對的是沒有后續項目的房地產開發企業,因土地增值稅清算導致多繳企業所得稅的退稅問題。年度匯算清繳因土地增值稅清算導致的虧損,可以申請退稅。
       一、可以適用81號公告退稅的條件是:
       1、土地增值稅清算年度企業所得稅匯算清繳出現虧損的,且沒有后續開發項目的;
       2、虧損是由土地增值稅清算導致的。
       二、申請退稅金額的計算方法
       1、該項目繳納的土地增值稅總額,應按照該項目開發各年度實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例,在項目開發各年度進行分攤,具體按以下公式計算:
       各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×(項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額)
       銷售收入包括視同銷售房地產的收入,但不包括企業銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。
       2、該項目開發各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經在企業所得稅稅前扣除的土地增值稅后,余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅;企業應調整當年度的應納稅所得額,并按規定計算當年度應退的企業所得稅稅款;當年度已繳納的企業所得稅稅款不足退稅的,應作為虧損向以后年度結轉,并調整以后年度的應納稅所得額。
       3、按照上述方法進行土地增值稅分攤調整后,導致相應年度應納稅所得額出現正數的,應按規定計算繳納企業所得稅。
       4、企業按上述方法計算的累計退稅額,不得超過其在該項目開發各年度累計實際繳納的企業所得稅;超過部分作為項目清算年度產生的虧損,向以后年度結轉。
       三、申請退稅所需資料
       1、A07112《退(抵)稅申請表》,4份
       2、納稅人申請退稅但是不能退至原繳稅賬號時,應當向稅務機關提交說明材料;
       3、同時應向主管稅務機關提供書面材料說明應退企業所得稅款的計算過程,包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應分攤的土地增值稅和已經稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率,以及是否存在后續開發項目等情況。
       四、特別提醒
       以前年度,符合條件的尚未彌補的因土地增值稅清算導致的虧損,也可以申請退稅。
       五、案例
       某房地產開發企業2014年1月開始開發某房地產項目,2016年10月項目全部竣工并銷售完畢,12月進行土地增值稅清算,整個項目共繳納土地增值稅1100萬元,其中2014年—2016年預繳土地增值稅分別為240萬元、300萬元、60萬元;2016年清算后補繳土地增值稅500萬元。2014年—2016年實現的項目銷售收入分別為12000萬元、15000、3000萬元,繳納的企業所得稅分別為45萬元、310萬元、0萬元。該企業2016年度匯算清繳出現虧損,應納稅所得額為-400萬元。 企業沒有后續開發項目,擬申請退稅。
       ★案例分析:(以2014年度為例)
       1、首先按照公式:各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×(項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額)計算出2014年度應分攤的土地增值稅=1100萬×[12000萬÷(12000萬+15000萬+3000萬)]=440萬
       2、計算出企業2014年度應調整的應納稅所得額(正數調增,負數調減)=2014年度已經在企業所得稅稅前扣除的土地增值稅-該項目開發2014年度應分攤的土地增值稅=240萬-440萬=-200萬,即該戶2014年度應補充扣除土地增值稅200萬,故應調減當年度應納稅所得額200萬
       3、計算2014年度應退的企業所得稅稅額=200萬×25%=50萬
       4、該戶2014年度已申報繳納企業所得稅45萬,計算后應退50萬,由于當年度已繳納的企業所得稅稅款不足退稅,所以應作為虧損向以后年度結轉,并調整以后年度的應納稅所得額。因此該戶應申請退稅45萬元,同時用倒推計算的方式計算出應向以后年度結轉的虧損=(45萬-50萬)÷25%=-20萬(在計算2015年度應納稅所得額調整額時要多調減20萬)
       其他年度的計算具體計算詳見下表:

 

來源:廈門國稅微宣傳

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